Чем отличаются апартаменты от квартиры?

Экономия стоит свеч? Стоит ли предпочесть квартире апартаменты?

Примерно 20 лет назад предприимчивые девелоперы придумали строить на землях коммерческого назначения апартаменты – объекты, по планировке и смыслу очень похожие на квартиры, но все же с некоторыми важными отличиями.
Апартаменты чаще всего стоят дешевле квартир и могут казаться более привлекательной опцией. Но чтобы не оказаться героем пословицы «скупой платит дважды», стоит еще до покупки оценить, насколько отличия между квартирой и апартаментами будут критичными именно для вас.

Юридический статус

С квартирами ситуация однозначна и регулируется текущим законодательством: определение такого объекта недвижимости закреплено статьей 16 ЖК РФ. Говоря юридическим языком, это «обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд». Чтобы на земельном участке появился многоквартирный дом, нужно, чтобы оно относилось к категории земель населенных пунктов, и вдобавок к этому у него должно быть определенное назначение – многоэтажная жилая застройка.

С апартаментами сложнее. Правотворцы совершали несколько подходов к данной проблеме, но пока понятие этого типа недвижимости законом никак не определено. По сути, апартаменты приравниваются к гостинице – а значит, являются средством временного размещения, а не постоянного проживания. Такие объекты регулируются федеральным законом № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» от 24.11.1996 года. Строят эти проекты на двух типах земли: участках с разрешенным использованием для размещения гостинично-делового комплекса или для смешанного размещения общественно-деловых объектов различного вида.

Налоги

В Москве налог на недвижимость регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и законом города Москвы «О налоге на имущество физических лиц». Квартиры облагаются налогом на имущество в размере от 0,1 до 0,3 процента от кадастровой стоимости квартиры ежегодно. Чем квартира дороже – тем процент выше.

Владение апартаментами обходится дороже – налог составит ежегодно от 0,5 до 2 процентов в зависимости от ряда параметров. Например, если апартаменты оформлены как часть многофункционального гостинично-делового комплекса,то налог будет исчисляться по льготной ставке и составит 0,5 процента от кадастровой стоимости. Но такую льготу могут отменить, тогда налог повысится до 1,5 - 2 процентов. Через суд можно попробовать доказать, что комплекс апартаментов используется преимущественно для проживания, а не извлечения прибыли. Тогда, в случае успеха, жильцам может удаться отстоять пониженную процентную ставку налога.

Помимо ставки налога, есть и другие параметры, на которые стоит обратить внимание: кадастровая стоимость объекта, от которой будут начисляться проценты, и назначение помещения. Чтобы точно посчитать, какой налог придется платить, нужно получить свежую выписку ЕГРН на интересующий объект.

Налоговый вычет

Если вам положены налоговые вычеты или вы относитесь к льготным категориям граждан, то покупка квартиры может быть для вас более выгодной, чем вложение в апартаменты. Еще до оформления сделки стоит изучить эти детали и при необходимости обратиться в налоговую за консультацией.

При покупке квартиры вы можете рассчитывать на получение налогового вычета, то есть вернуть себе уплаченный с дохода на покупку недвижимости государству НДФЛ, правда, суммарно не больше 260 тыс. рублей на одного собственника. Если квартира куплена в ипотеку, то с таким же лимитом можно вернуть НДФЛ с налога, пошедшего на оплату процентов кредита. При покупке апартаментов никаких налоговых вычетов нет, даже если вы оформили на них ипотечный кредит.

Регистрация и прописка

В любой квартире доступна постоянная регистрация собственника и всех членов его семьи. Это дает право определить детей в детский сад и школу по месту жительства, получить резидентное парковочное разрешение, прикрепиться к ближайшей поликлинике или, например, получить разрешение на охотничье оружие.

В апартаментах чаще всего нет ни постоянной, ни временной регистрации. В некоторых случаях возможна временная регистрация на 5 лет, правда, для этого надо оформить ИП, зарегистрировать принадлежащую недвижимость в качестве гостиницы, и уже далее с этими документами обратиться в ФМС для получения временной регистрации. Несмотря на понятную процедуру, в Москве почти все комплексы апартаментов не предоставляют услуги временной регистрации.

Временная регистрация лучше, чем никакая, но все же по ряду параметров уступает постоянной. К примеру, заявки на поступление в детский сад или школу детей с временной регистрацией рассматривают только после того, как все с постоянной регистрацией уже размещены.

Коммунальные платежи

Принято считать, что коммунальные платежи за квартиру ниже, чем за апартаменты. Но на самом деле их размер зависит от множества факторов: решений обслуживающей организации, размера здания и объема предоставляемых услуг. Даже от того, сколько управляющая компания наймет дворников, охранников, консьержей, сколько поставит камер видеонаблюдения, и как часто буду производится работы по мойке окон на фасадах, уборка подъездов и придомовой территории. В зависимости от этих факторов стоимость коммуналки может сильно различаться.

Цена

На московском рынке, как правило, апартаменты стоят на 15 – 25 процентов дешевле, чем квартиры. Но не всегда. В историческом центре города в пределах Садового кольца цена апартаментов почти сравнялась с квартирами. Более того, появились эксклюзивные апарт-комплексы премиум класса рядом с Кремлем, где жилой застройки по назначению земли быть не может. В таких локациях апартаменты могут стоить гораздо дороже сравнимых по другим параметрам квартир.
По мере удаления от центра разница в стоимости становится все более заметной, так что в спальных районах и Новой Москве на покупке апартаментов можно неплохо сэкономить.

Перепланировки

Изменить планировку в квартире, даже если это новостройка с так называемой «свободной» планировкой, не очень просто. Дело в том что каждый дом сдается в строгом соответствии с проектом, где у каждой квартиры планировка уже предусмотрена. Даже если стены не возведены, то в базу БТИ и РосРеестра после приемки дома попадет та самая проектная версия – со всеми стенами, проемами и расположением мокрых точек.
Хотите что-то поменять? Тогда придется оформлять перепланировку – ее нужно будет согласовать в МосЖилИспекции, после чего зарегистрировать изменения в РосРеестре.
Подробнее можно почитать в ФЗ от 19.12.2023 № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» и постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки».

В комплексах апартаментов действует точно такая же процедура, но вариантов допустимых перепланировок гораздо больше. Так как в апартаментах нет разделения помещений на жилые и нежилые, то можно разместить комнаты в любой последовательности или передвинуть санузел (в квартирах для этого потребуется согласие жильцов всего дома).

Инфраструктура

Девелоперы строящие апартаменты избавлены от дополнительной социальной нагрузки – им не нужно строить новые школы, детские площадки и поликлиники для горожан. Но это не значит, что покупатели апартаментов будут непременно ограничены в инфраструктуре. В большинстве новых зданий первые этажи оборудуют под магазины и услуги первой необходимости – так что у жителей апарт-комплекса, скорее всего, будут и магазин, и аптека, и кофейня прямо в доме.

Сейчас Москва активно развивается, и уже довольно сложно найти районы без комфортного выбора школ, детских садов и магазинов. Исключение, пожалуй, составляют только новые комплексы в бывших промзонах, так как развитие больших новых территорий требует времени. Если вы планируете переехать в новый район, то вне зависимости от типа недвижимости, который вы выберите, стоит погулять вокруг, отметить местоположение и выбор важных для вас объектов – поликлиники, школы, супермаркета, пройтись до ближайшего метро, проверить маршруты общественного транспорта, проходящие мимо дома, оценить доступность парковок.

Защита собственности в суде

Последнее, но немаловажное. Если вы выбираете основное жилье, то у квартиры больше шансов остаться вашей. По суду изъять квартиру за долги сложно и долго, а если это единственная недвижимость в которой прописан человек – то, по сути, вообще невозможно. На апартаменты такая защита российского законодательства не распространяется.